Ordlista ombildning

Under en ombildningsprocess stöter du på många nya ord. Här finner du en förklaring på de vanligaste begreppen.

Amortering

Återbetalning av lån. Amortering kan ske på olika sätt. Såväl föreningen som den boende har i regel tagit lån i bank. Beroende på vad man kommer överens med banken om, kan låntagaren välja att betala av sina lån – om man vill.

Andelstal

Kan vara ett rent fördelningstal för att veta hur stor andel av föreningens årliga kostnader och räntor som ska fördelas på respektive lägenhet. Andelstalet kan också vara varje lägenhets andel av föreningens totala tillgångar och skulder. Andelstalets innebörd framgår av föreningens stadgar.

Avgift/Årsavgift

Det belopp du betalar till föreningen, vanligen månadsvis. Avgiften ska bland annat täcka föreningens räntekostnader, fastighetsskatt och driftkostnader (till exempel sophämtning, förvaltning, vatten och el).

Bindningstid

Den tid under vilken lånevillkoren för ett lån är oförändrade. Binder du till exempel räntan på 5 år är räntesatsen densamma under denna period. Ju längre bindingstid – desto dyrare blir normalt räntan, men det är tryggare eftersom du vet vilken ränta du skall betala. Under senare år har det dock varit billigare med rörlig ränta.

Boendekostnad

Summan av årsavgiften till föreningen samt bankens ränta (minus skattereduktion). Boendekostnaden är jämförbar med din nuvarande hyra.

Borgensman

Om banken anser att låntagaren inte har tillräcklig säkerhet, alternativt betalningsanmärkningar, kan den kräva att en eller flera person går i borgen. Kan låntagaren inte betala, blir borgensmannen personligt ansvarig för låntagarens lån. Om borgensmannen blir tvungen att betala låntagarens lån kan han/hon därefter kräva låntagaren på det betalade beloppet. Borgensmän används sällan i ombildningar. Se Medlåntagare

Bostadsrätt

En upplåtelseform som innebär rätt att nyttja lägenheten utan begränsning i tiden. Upplåtelseformen innebär möjlighet att sälja lägenheten, ge bort den som gåva eller arv.

Dispostionsfond/Underhållsfond

Hit sätts pengar av för att täcka planerade framtida renoveringsbehov i fastigheten.

Driftskostnad

Kostnader som föreningen har för bland annat förvaltning, uppvärmning, vatten, sotning, renhållning, trappstädning, försäkring och underhåll.

Ekonomisk plan

När en bostadsrättsförening tar över en fastighet och börjar upplåta lägenheter måste det finnas en ekonomisk plan registrerad hos Bolagsverket. I den ekonomiska planen ska det framgå vad huset kostar i underhåll, drift, finansiering etc. Denna del av den ekonomiska planen kan liknas vid en budget. Planen ska också innehålla uppgift om lägenheternas insatser och årsavgifter.

Fastighet

Markområde med därpå befintlig bebyggelse. Kan ägas eller upplåtas med tomträtt (se nedan Tomträtt).

Fastighetskatt/kommunal fastighetsavgift

Den skatt som föreningen betalar för fastigheten. Denna skatt/avgift är inräknad i din årsavgift. Även idag betalar du indirekt fastighetsskatt via din hyra.

Föreningsstämma

Bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. På stämman får alla medlemmar vara med och fatta de stora besluten och välja styrelse. En förening kan hålla såväl extra som ordinarie föreningsstämmor. Ordinarie stämma måste hållas en gång om året. Extra föreningsstämma kan hållas när det anses behövas.

Hyresrätter – Lägenhet och lokal

De lägenheter och lokaler som blir kvar som hyresrätter efter det att föreningen köpt fastigheten får bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Allt eftersom bostadslägenheter blir lediga är det vanligt att föreningen upplåter dessa med bostadsrätt. Därmed blir hyreslägenheterna en ekonomisk framtida resurs i föreningen för till exempel underhåll och renovering. Hyresrättslokaler brukar oftast inte upplåtas med bostadsrätt. Detta för att det är bra för föreningen att få in en del hyresintäkter.

Inre fond

Det är inte alla föreningar som har en inre fond. Detta regleras av stadgarna. Den avser att täcka vissa lägenhetsreparationer som i normala fall skall bekostas av lägenhetshavaren.

Insats

Det pris du betalar för lägenheten. Din andel i föreningen.

Intygsgivning

En ekonomisk plan måste godkännas av två behöriga intygsgivare. Intygsgivare utses av Boverket. Intygsgivarna ska bedöma att den ekonomiska planen är rimlig och seriös.

Köpebrev

Handling som upprättas när fastighetsaffären fullföljts enligt köpekontraktet. Köpebrevet är beviset på att köpet är genomfört. Med köpebrevet som grund söker köparen, bostadsrättsföreningen, lagfart.

Köpekontrakt

Avtal mellan säljare och köpare i samband med överlåtelse av fastighet. Köpekontraktet ska tecknas skriftligt, skivas under av alla parter samt innehålla uppgifter om köpeskillingen.

Köpeskilling

Priset på fastigheten.

Lagfart

Fastigheten som föreningen köper räknas som fast egendom. När man köper fast egendom betalar man lagfart. Detta betalas av föreningen. Lagfart är ett bevis på äganderätten till en fastighet. Lagfartsbevis utfärdas av inskrivningsmyndigheten (tingsrätten).

Medlåntagare

Om banken anser att låntagaren inte har tillräcklig inkomst alternativt betalningsanmärkningar kan banken kräva att ytterligare en eller flera personer står för lånet. Medlåntagaren är formellt sett lika ansvarig för lånet som den ursprungliga låntagaren.

Nettoränta

Den ränta du får när du har begärt skattereduktion hos Skatteverket. Du får 30 procents skattereduktion på räntebelopp på upp till 100.000 kronor per person och 21 procents skattereduktion på räntebelopp som överstiger 100.000 kronor per person.

Pantbrev

Bevis på att inteckning har beviljats i en fastighet. Lämnas som säkerhet till banken för föreningens lån. Tidigare fanns de i fysisk form, ett papper. Idag används datapantbrev.

Realisationsvinst/Reavinst

Den vinst som uppkommer genom försäljning av bland annat en bostadsrätt.

Säljer du bostadsrätten samma kalenderår som föreningen tillträtt fastigheten betalar du 30 procent i vinstskatt. Säljer du bostadsrätten tidigast efter nämnda kalenderår så betalar du 22 procent.

En nytillträdd förening, oavsett om den uppfyller skatteverkets krav på äkthet eller ej, betraktas alltid av Skatteverket som s.k. oäkta fram till första kalenderårsskifte (31/12). Säljer man bostadsrätten inom denna tid blir skatten 30 procent även om föreningen i övrigt uppfyller kraven för äkthet. Säljer man efter 31/12 blir skatten 22 procent om föreningen i övrigt uppfyller kraven för äkthet.

Ränta

Det finns både rörlig och fast ränta. Just nu är tre månaders bindingstid vanligast, det brukar kallas för rörlig ränta. Fast ränta ligger fast för så lång tid som du valt att binda den. Du kan binda räntan från ett år till tio år. Rörlig ränta är oftast billigare än fast men den är mer riskfylld eftersom du inte vet hur den kommer att ändras. Om Du har bundit räntan i till exempel fem år och därefter kommer på att du vill lösa lånet redan efter tre år så tänk på att du troligen måste betala räntekompensation till banken. Så bind inte räntan för länge, om du till exempel planerar att flytta. Det är vanlig att man blandar räntor med olika bindningstid, till exempel hälften rörlig och hälften bunden ränta på tre år.

Skattereduktion/Jämkning

Skattereduktionen ger dig möjlighet att minska din skatt i förskott, på grund av ränteavdrag. För att få göra det måste du begära jämkning hos skattemyndigheten. Jämkningen innebär i praktiken att din arbetsgivare kommer att dra mindre skatt. Se även Nettoränta.

Stadgar

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som måste följa lagar och förordningar. Dessutom måste varje bostadsrättsförening ha stadgar. Stadgarna reglerar vad som gäller i just din förening. Stadgarna kan inte kringgå de tvingande regler som finns i lagen.

Styrelse

Leder föreningens arbete och utses av medlemmarna på en stämma.

Stämpelskatt

En omsättningsskatt vid förvärv av fastighet eller tomträtt. Kallas i dagligt tal för lagfartskostnad.

Taxeringsvärde

Det värde på en fastighet som ligger till grund för beskattning. Värdet bestäms vid fastighetstaxeringen. c

Teknisk besiktning

Innan föreningen köper fastigheten ska den låta genomföra en teknisk besiktning. Vid besiktningen måste en besiktningsman gå igenom fastighetens skick. Besiktningsmannen gör inga egentliga bedömningar av enskilda lägenheter utan ser på fastigheten i sin helhet och vilka åtgärder föreningen kan komma att behöva göra.

Tomträtt

Rätten att mot en avgift, tomträttsavgäld, nyttja en fastighet under en viss tid. I stället för att äga marken hyrs den. Markägaren är vanligen kommunen. Avgälden regleras i regleras vart tionde år. Tidigare förekom 60-åriga perioder.

Upplåtelse

Första gången lägenheten blir bostadsrätt, när du köper lägenheten direkt av föreningen, kallas det upplåtelse. Då tecknas ett upplåtelseavtal. När bostadsrätten senare säljs kallas det överlåtelse och då upprättas istället ett köpekontrakt.

Upplåtelseavgift

När en lägenhet upplåts som bostadsrätt första gången kan föreningen ta ut en upplåtelseavgift. Detta gäller dock inte dig som köper direkt vid ombildningen.

Uppskov

Om du säljer din bostad för att köpa en ny och du får en skattepliktig vinst, har du möjlighet att ansöka om uppskov med att betala skatt på vinsten till ett senare år.

Yttre Fond

Hit sätter föreningen av pengar, oftast årligen. Hur mycket beror på föreningens stadgar. I bland enligt en procentsats och ibland enligt underhållsplanen. Fonden avser att täcka utgifter för renoveringar av fastigheten.

Årsavgift/Månadsavgift

Det belopp du betalar till föreningen, vanligen månadsvis. Ska bland annat täcka föreningens räntekostnader, fastighetsskatt och driftkostnader (till exempel sophämtning, förvaltning, vatten och el).

Äganderätt/Lagfartsfastighet

Motsats till tomträtt. Såväl marken som huset ägs av samma ägare.

Oäkta bostadsrättsförening/Äkta bostadsrättsförening

Om minst 60 procent av taxeringsvärdet avser bostadsrättslägenheter upplåtna på fysiska personer äre föreningen äkta. Du har då som boende möjlighet att flytta med dig eventuell vinst skattefritt när du köper en ny bostad. Om du väljer att skatta betalar du 22 procent när du haft lägenheten över ett årsskifte, annars 30 procent. Är det mindre än 60 procent av taxeringsvärdet som löper på bostadsrättslägenheten kan föreningen vara oäkta och därmed beskattas den som hyreshus. Är just din förening oäkta kommer du att få ytterligare information om vad det innebär.

Överlåtelse

När lägenheten byter innehavare/ägare.